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任意売却に絡む借地権取引

任意売却に絡む借地権取引

借地のトラブルは、非常に多いものです。
ちょっと指を折るだけで、地代の適正性・更新料・借地の相続・
建物の建替え・底地の売買・等々

これ以外にも難しい案件も多いため、借地(底地)を専門に扱う
不動産会社も数多く存在します。

うちの会社は、借地売買が得意と言う訳ではないが、そのよう
なニーズがあれば、もちろん対応していますよ。

先日のこと、地主(土地所有者)から、底地売買の依頼があった。

底地の売買は、何をさておいても最初に賃借人に声をかけるのが、セオリー
ということで、賃借人に会ってきましたよ

もちろん賃貸人は、なるべく売りたい。
逆に賃借人は別に今買うつもりもないし、今のままで何ら
不自由はないし、もっといえばお金もない。

私がこれぞと考える底地金額を、賃借人に提示をしたのですが・・・・

賃借人は

「買わなきゃいけないの?」
「金額が高すぎる!」
「借地なんて1割位で買えると聞いたことがある」

   激高  ・・・しんさん撃沈

これで地主側からの一方通行となってしまった。  まいったな~

しかし、先に書いたように、所有権売買の場合は、公示価格や
基準価格もちろん取引事例などである程度の査定ができが、
底地の場合は基準となるものが少ない、しいて言えば、【路線価】
この価格だって目安にはなるが、決定打にはならない。


当たり前のことだが、最終的に売主・買主が合意すればそれが
売買価格となるのですが、  とにかく借地って、あいまいですね~。

※紆余曲折ありまして

とりあえず、今回の底地売買は両者が落とし所を見出し、
良い取引ができました。 (めでたし・めでたし)

地籍      165㎡ 
相続税路線価  125,000/㎡
借地権割合   60%

あなたなら、底地をいくらで売り買いしますか?

任意売却・競売の相談なら まずはメールで  
若潮しんさんueno@landstep.jp

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タワーマンション

若潮しんさんの生業は、住宅ローンが支払えなくなってしまった方の
不動産売却をメインとしていますが、すべての人が不景気とは言えません、
画像のようなタワーマンションに住むリッチな人もたくさんいるのですよね。

ちなみに、私は怖いので住みたくありません。


100929_0912~01

今日は、天気がいいので仕事場まで、6KMを徒歩で通勤しました、
空が高い季節とになり、大汗を流すこともなく気持ちがいいものです、
また、いつもは車移動で気がつかなかったものが、歩いているといろいろと
見えてくるものです、みなさんも散歩が楽しい季節ですよ~

変わって

画像は、わが町にある唯一の30階建タワーマンション
よ~~~くビルの先端を見てください。
窓ふき作業をしている人がいるのです、ゴンドラもなし、
たった2本のロープに命を託した荒業

仕事とはいえ お見事・・・でも落ちないでね。

.

水戸出張

本日水戸へ日帰り出張


常磐線特急フレッシュひたちに乗り遅れたりもしたけれど
水戸の現場には予想より早く着いた。そこで、近所を散策
目に入ってきたのが、

竿製造販売】 

の文字を看板に掲げている小さな釣具店

触手がピクピク

おもわず4車線道路を横切り、店の外から眺めていると、
漆塗りの継竿こんな竿を使って釣をしてみたい・・・みたい・綺麗だ
一人妄想族と化してしまった、しんさんに・・・

優しい声で 60代のお母さんが、戸口を開けて
      「どうぞ、中に入って」

しんさん 「買わないけど見ていいですか?」

看板娘  「かまわないから中に入りなさいよ、外はどしゃ降りだし」

しんさん 「竹竿製造販売の文字に引き寄せられちゃってつい見たくなったもので」

看板娘  「見ていて面白いですか?」
     「別の場所にある工場で作っているのですよ」

しんさん 「興味深々 とっても楽しい」
     「できたら いつか自分で作ってみたいと思っています」
     「タナゴ竿とかエビ竿のような短竿とか」
 
看板娘  「だけどね、最近は竹竿売れなくなったのよ」
     「カーボンやグラスファイバー製が多くなってね」
     「それに竹に比べ軽いでしょ」

しんさん 「この竿 釣道具というより 工芸品のようですね」 

看板娘  「竿が売れないから、最近は竿じゃなくて歩行用の杖を作っているのよ」

しんさん 「へぇー・・・杖ですか」

看板娘  「これです」  っと棚から持ってきて私に見せてくれた

しんさん 「漆塗りでめっちゃ綺麗ですね、使うのがもったいないくらい」

看板娘  「○○○○円で売っているのよ」

しんさん 「わ~ぉ !」
     「そのくらいはしますよね」
     「手間がかかりますから」

しんさん 「あっ 待ち合わせの時間だ」
     「本当にどうもありがとうございます」
     「いいものを見せてもらいました」

それにしても、美しい品でした。
それに加え、あのお母さん、若いころはさぞかし美しかっただろうな~

あなたが、あと15才若かったら と思うと ‘しんさん’は残念です。

本日 茨城主張中

本日 茨城に日帰り出張です。

内容はこちらで 

http://ameblo.jp/wakashio-shinsan/

しんさんのブログで

リアルタイムな “しんさん” をどうぞ

自殺遺族に家主「借り手ない」と1億賠償請求

自殺遺族に家主「借り手ない」と1億賠償請求も

 自殺者が12年連続で3万人を超すなか、
「室内で自殺され賃貸住宅の借り手がない」などとして、遺族が家主や
不動産会社から過大な損害賠償を請求されるケースが後を絶たない。

一般に自殺があった賃貸住宅は「心理的瑕疵(かし)物件」と呼ばれ、借り
手がつかなくなったり、家賃が大幅に安くなったりするため、損害賠償の
対象になる。しかし、最近は遺族の混乱やショックにつけ込み、家主らが
改修費などを過大に請求するケースが少なくないという。

  宮城県内では、アパートで自殺した娘の火葬中に不動産会社が押しか
け、おはらい料や家賃補償として計約600万円を要求され、実際に支払
った例もある。アパート全体の建て替え費として1億2000万円を請求
されたケースもあった。

ソースhttp://dailynews.yahoo.co.jp/fc/domestic/suicide/?1285572043


精神的瑕疵物件(心理的瑕疵)とは  
不動産取引での精神的瑕疵物件、つまり対象不動産に係る自殺や殺人等の
事件歴を意味し、他にも・火災・水災・墓地跡・工場跡・葬儀場跡  
等があります。

宅地建物取引業者には事前告知義務があり、分かっていること、知りえた
ことは必ず買主や賃借人に報告されますので、買主や賃借人がまったく知
らずに購入や入居することは、現在は非常に少なくなっていると思います。
ただ、精神的という括りだと・・・・考え方や生活習慣他にも地域性など、
個人差があるもので、白か黒か線引きが出ないのが現状です。

言えること、事故物件は一般市場よりも価格が下がる。そもそも、どんな
理由があっても自殺なんかするな!


交通事故死亡者が1年で約6000人くらい、自殺者はその5倍ですよ。

民間レベルで自殺防止運動に取組んでいる団体がたくさんあります(頭が下がります)が、
これだけの人たちを救うには、自治体そして国政レベルで自殺問題に取組
んでもらいたいものです。


若潮しんさん ueno@landstep.jp




過払い商売

競売・任意売却と債務整理は切っても切れない関係にある。

法曹家からの仕事依頼や、売却し債務額を確定した後にクライ
アントさんを紹介することも多い。

それにしても最近、消費者金融のコマーシャルがなくなりまし
たよね。
その代わり目立ってきたのが、弁護士・司法書士事務所のコマ
ーシャルしかも内容は、ほとんどが【過払い金ゲット】だ。


過払い金とは、文字通り払いすぎた金を取戻すための手続きで、
細かい点はここでは書きませんが、この過払いが、いい商売に
なっているため弁護士・司法書士事務所はコマーシャルを打つ
わけだ、中には代理人となることができない無許可のコンサル
ティングもいるそうなので要注意。


こうなってくると、依頼した債務者はただの金儲けの道具とし
て扱われ、債務者救済のための法務事務所であるべき姿が変貌
しているようだ。

(私の回りの先生たちは、ちゃんと債務者の方向を向いて
仕事していますけどね)

最近は、報酬や進め方でのトラブルも急増しているそうだから、
いくら法曹家といえども受任の際は気をつけましょうネ!



それはそうと気になることがあるのです。
金融会社の借金を10年前に完済していてその後付き合いが無い
場合であっても、その当時の過払いを請求できるのです、
10年ですよ、 法律で決まっていることとはいえ、これって、
ほんとにいいことなんでしょうか?



(私はちょっと違うような気がするのだけれど)

若潮しんさん  

私のエコ

昔漫画で  【エコエコアザラク】  なんて呪文を魔女の黒井ミサ
が唱えていたような、いないような....   どうでもいい 


今に始まったことではないけれど エコ流行り、
もともと エコロジー ですが現在の使われ方としては 
※地球にやさしい※ ですかね。


住宅関係だけでも エコ住宅・エコリフォーム・エコ賃貸住宅・商品名
まで調べるとエコ商品は無数にある。

住宅で考えてみた場合
気密効果の高い家に深夜電力や太陽光発電設備を設置した住宅を建て
快適な暮らし方をするのは、満点のエコ

逆に、古い住宅を建て直さずに、寒いだの暑いだのと言いながら 
これでもかっ!   っと住み続けるのも究極のエコ

どちらも正解だし、反対からみれば正解はないということかもしれない。
だとすれば、自分のできる範囲で【もったいない】という気持ち持ち続
ければいいのだとと思う。


ちなみに、私のエコはこんな感じ   

自作雨水利用装置 (大げさですが)


雨どいより、タンクに貯水、フローした場合は、雨排水に流れる。


タンクへ




予備タンク、漬物工場から貰ったタンクだが40ℓ程度は貯水できる。



予備タンクへ



井戸ポンプ 馬力のないポンプだが、散水程度であれば、ノープロブレム




ポンプ


地中に塩ビ配管を敷設しコン柱(散水栓)へ


コンチュウ





こんなものを自分で作ってみると、水が貯まる雨の日が好きになる・・かも

特別売却

特別売却

自宅が競売となり入札期間内に、入札札が一本も入らない場合があ
ります。

競売となっている不動産に住んでいる方は、これで競売も終った~と
勘違いする方がいます。

不動産業者の中には、所有者に対しこれ以上競売は続かないので、
安心してください。 なんてアドバイスをする方もいらっしゃいます。

ですが・・・競売はそんな簡単なシステムではありません。
落札されなかった場合は、時間をおいて価格を下げもう一度入札期間
を設定したり、 特別売却といって、改札日の翌日から早い者勝ちで
、買受けを受けつけたりと、とにかく売却の方向で進めてきます。

(そりゃなかには、落札されない物件もありますがネぇ)

自分の住んでいる物件は、誰も興味を示さないだろうし、入札なんか
誰もしないさ。 

 なんて甘く考えていると・・・・・・

誰かが入札してきますよ~

できるなら競売の申立て以前に任意売却で済ませたいですよね。


任意売却・競売の相談なら まずはメールで  
若潮しんさん ueno@landstep.jp


ササユリ


林の中でササユリを
見つけました。

枯れ葉の中に一輪の
純白の花が映えてい
ますね。

私が気が付かないうちに
季節はゆっくり廻っいるのね~

旧友と邂逅

思いがけず旧友と邂逅した。15年ぶりだろうか、
自分でもはっきりしない。

私の釣り仲間が勤めている会社社長の兄が私の旧友なのです。
(この社長もしんさんの古くからの知人)

ややこしい??

釣り仲間の情報だと、【入院した】これだけ・病状も原因も分からない
どちらにしてもお見舞いに行かなくては。・・・

きれいな看護師さん・・・
U病棟に入院していて、誰でも面会できるわけではない。

私の名前を西岡君に伝えてもらい ようやく面会が許可
ちょっとよからぬことが脳裏を横切った。
生死を彷徨うほどの病状なのかな?

御邂逅

結構元気そうじゃん

食道と胃の境目が炎症を起こし、何度も吐血、すぐ医者
に行けばいいものをそのままにしておいたものだから・・・・入院
原因ははっきりしている、そう酒の飲みすぎだ。


友人 西岡君
「なんでここにいることが、わかったんだ」
若潮しんさん
「俺の情報網は、モサドやMI6にも勝る」
西岡君
「弟とは絶縁していて、入院の話はしていない」
若潮しんさん
「まあ、そんなことどうでもいじゃないか」
西岡君
「退院して体調がよくなったらどっかで合おう」
若潮しんさん
「思いっきり飲もう・・・じゃね」




飲みすぎが原因で入院している友人と酒を飲む約束をして病院を後にした。
「アホ」

大病でなくて本当によかった、ある意味楽しいひと時だった。


日本振興銀行が破綻

いろいろと噂ありましたが、とうとう日本振興銀行が破綻しましたね。

ずいぶん前から危ないんじゃないか・・・なんて言われていましたものねぇ。

銀行とは名ばかり、一般の銀行とは似て非なるもの、商工ローンに近い存在で
高金利にて中小企業に貸し出していた銀行で、一般客が預金をする銀行ではな
かったですよ。

破綻したSFCG(商工ローン)との債権譲渡問題でも一悶着があったし、それに
加え経営陣5人が逮捕される事態となったのだから、信用も失墜したわけだよね。

銀行も選んで預金する時代になったということだ。

時代は移り変わる、今の常識が明日の非常識にならないとも限らないわけで、
皆さんも 浦島太郎 にならないように新しい情報を仕入れていきましょうね。

緊張します!(*_*; 

緊張します!(*_*; 

何度やっても、決済は緊張します。
失敗できないしネ 
世の不動産業者はみんな同じようなものでしょう。
解かっていても・・・やっぱり緊張します。
決済は、今まで数カ月つちかってきた仕事の集大成

【緊張は人を育てる】とは、言いますが・・・・

とっても緊張するんだよね~

はたから見たら、ベテランが何言ってんだよと、
言われそうなんだけど

こればっかりはしょうがないんだよな~

そもそも、この年になっても勉強することはとっても多いんだ
どの業種もこの緊張ががなくなったら、向上心がなくなり引いては、
進歩もなくなるだろう。


【天地明察】という太陽暦に人生をかけた男の生涯を描いた本の中に
人生の師匠は若い人に限る ・年取った師は何時ぽっくり逝くかわからん
(笑 ハハハァ)・・
こんな一節があった、たとえ、その師が自分の子供世代であったとしてもだ。

知らないことや学ぶべきことは限りのないものだ。
年齢を重ねても前向きに歩んでいきましょう。


プロフィール

若潮しんさん

Author:若潮しんさん
(上野)shin@marukou.cc
地域: 千葉   
趣味: ジョギング・渓流釣・チョイ鉄・庭いじり

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